Cao ốc mọc lên ở trung tâm tpHCM

TP.HCM: Đô thị vệ tinh trên giấy, cao ốc lấp đầy trung tâm

Bốn khu đô thị vệ tinh của TP.HCM được quy hoạch cách đây gần mười năm, với mục đích giãn dân, là một trong những giải pháp lý tưởng cho việc giảm tải khu vực nội thành. Tuy nhiên, sau nhiều năm thực hiện, đến nay, hầu hết những khu đô thị này vẫn chưa ló dạng. Trong khi đó, ở khu vực trung tâm, những toà nhà cao tầng vẫn đua nhau mọc lên. Sự tréo ngoe này khiến người ta nghi ngờ những giải pháp giảm ùn tắc giao thông gần đây chỉ là giải pháp tình thế.
[You must be registered and logged in to see this image.]
Độ nén đến nghẹt thở
Chỉ có hơn 5.000m2, nằm lọt thỏm trong khu vực vốn đã đông đúc ở trung tâm quận 1, nhưng cao ốc Bitexco được xây cao đến 68 tầng. Theo quảng cáo, toà nhà sẽ cung ứng cho thị trường trên 38.000m2 diện tích văn phòng hạng A+ theo tiêu chuẩn quốc tế và trên 8.000m2 diện tích của sáu tầng dành cho khu trung tâm thương mại, đáp ứng nhu cầu làm việc của gần 10.000 người trong toà nhà.

Thử hình dung, một khi toà nhà này được khai thác hết công năng thì đường sá, không gian nào đủ cho số lượng người như vậy ra vào toà nhà này hàng ngày? Có người nói đùa, Bitexco cần làm cầu vượt nối toà cao ốc này ra sông Sài Gòn để những người làm việc ở đây đi bằng đường sông, tránh bị kẹt ở khu trung tâm.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của công ty Savill Việt Nam về thị trường căn hộ tại TP.HCM cho thấy, chỉ trong quý 3/2011, tại khu vực nội thành TP.HCM có khoảng 60 dự án căn hộ dịch vụ, cung cấp 3.200 căn, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Quận 1 chiếm thị phần cao nhất về số căn hộ với 48% tổng nguồn cung do có vị trí tốt nhất trong thành phố. Nếu nhân lên cho mấy năm nay thì con số về căn hộ ra đời tại khu vực trung tâm là hàng chục ngàn. Và theo dự báo của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, trong thời gian tới, quận 1 tiếp tục là quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ dịch vụ.

Theo thống kê của sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2008 đến nay có khoảng 130 dự án cao ốc được cấp phép, trong đó có đến hơn 70 dự án nằm ở lõi khu vực trung tâm.



Dự án tiếp nối dự án
Đường Nguyễn Đình Chiểu vốn là đường nhỏ hẹp, xe cộ hiện nay chỉ cho chạy một chiều. Tuy nhiên, một dự án mang tên cao ốc C.T Plaza với chiều cao 24 tầng sẽ xuất hiện trong nay mai. Theo giới thiệu, cao ốc này chủ yếu dành làm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê cộng thêm 200 căn hộ cao cấp… Người ta không hình dung nổi đường Nguyễn Đình Chiểu sẽ ra sao khi cả ngàn người đổ dồn về đây cùng lúc?
[You must be registered and logged in to see this image.]
Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM đã trình UBND thành phố danh sách 60 khu đất vàng dự kiến đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới. Đa phần là các dự án xây dựng khách sạn, khu trung tâm thương mại và căn hộ… Theo nhiều chuyên gia dự báo, nếu tất cả các khu đất này có chủ đầu tư thì chỉ nay mai, lượng người và xe di chuyển vào trung tâm thành phố sẽ càng trở nên đông đáng sợ.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, hầu hết các dự án chỉnh trang cải tạo những khu nhà ở thấp tầng thành cao tầng đều được các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng thành khu thương mại, dịch vụ, văn phòng. Do vậy, số người làm việc tại khu vực này ngày càng tăng cao.

Quan điểm của ông Nguyễn Trọng Hoà, viện trưởng viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM là: việc xây dựng các cao ốc là một hệ quả tất yếu của một quá trình phát triển đô thị. Ví như, muốn hết ngập, chúng ta phải chịu cực khổ, chịu bực mình về đào đường. Muốn có một đô thị lớn, một trung tâm kinh tế văn hoá thì phải có những cao ốc mọc lên. Quan trọng là chúng ta phải biết chịu cực trước mắt để nhìn về cái lâu dài. Trong thời gian qua, nếu các sở ngành không cho xây dựng nhà cao tầng ở những vị trí lõi trung tâm thì chúng ta cấp phép cho xây ở đâu? Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì chưa hoàn thành, các khu đô thị vệ tinh khác thì mới hình thành trên giấy.

Theo ông Hoà, nói như vậy, không có nghĩa là cứ phát triển xây dựng nhà cao tầng tràn lan cũng là một đô thị. Quan trọng là xây dựng nhà cao tầng thường gắn liền với hệ thống giao thông. Trong bản thiết kế quy hoạch khu vực trung tâm 930ha thì yếu tố nhà cao tầng với đường giao thông đô thị được phối hợp một cách hài hoà. Cụ thể như, khi xây dựng một tuyến đường sắt đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà cao tầng mọc lên ở tuyến đường đó, khi xây dựng hai tuyến thì thêm bao nhiêu toà nhà nữa… TP.HCM cũng đang từng bước thực hiện theo quy hoạch này. Nhưng để nên hình, nên dạng thì phải chờ đợi thời gian, chờ đợi vốn để đầu tư, chờ hoàn thiện cơ chế chính sách…

Đứng về góc cạnh của một kiến trúc sư, ông Nguyễn Trường Lưu, phó chủ tịch hội Kiến trúc sư TP.HCM cũng cho rằng, trong trung tâm của một đô thị, việc tập trung xây dựng các cao ốc với các chức năng khác nhau, như cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà ở, dịch vụ thương mại… với độ nén về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cao là điều tất yếu của một đô thị hiện đại. Tuy nhiên, sự nén và đậm đặc các công trình cao ốc ở đây, bao giờ cũng được nghiên cứu đồng bộ với hệ thống kỹ thuật hạ tầng. Các công trình xây dựng đều được nghiên cứu tiếp cận với hệ thống giao thông công cộng như hệ thống xe buýt, tàu điện ngầm… để tiện lợi cho người dân. Còn tại các đô thị của nước ta, tuy tập trung xây dựng các cao ốc nhưng vẫn sử dụng hệ thống giao thông hiện hữu của thành phố, là không hợp lý, và tắc đường, kẹt xe là điều tất yếu.

Theo ông Lưu, đến nay, hệ thống quy hoạch chung về giao thông của thành phố chưa được nghiên cứu để phát triển đồng bộ.



TPHCM: Bài toán dồn nén đô thị

Năm 2012, TP Hồ Chí Minh quyết tâm giảm 10% số vụ ùn tắc giao thông, một quyết tâm rất lớn bởi trước kia trung bình mỗi năm TP chỉ giảm được 2% tỷ lệ này, tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng khó đạt mục tiêu trên khi quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập.

Đô thị "nén"

Một thực trạng là từ nhiều năm qua, quy hoạch TP không theo kịp sự bùng phát của các khu đô thị, dẫn đến tình trạng đô thị chắp vá, manh mún, thiếu đồng bộ (điện, nước, giao thông, trường học...).
Mặc dù bản điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP Hồ Chí Minh đến năm 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đầu năm 2010, đã xác định rất rõ mô hình phát triển của TP là tập trung và đa cực, trong đó, trung tâm là khu vực nội thành hiện hữu với bán kính 15km và 4 cực phát triển theo hướng Đông, Nam, Tây - Bắc, Tây - Nam. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, quận 1 và quận 3 tập trung nhiều trung tâm dịch vụ, cơ quan hành chính, trong khi khu vực bên ngoài thì trống vắng. Đa phần người dân vẫn muốn cư ngụ gần trung tâm để được hưởng các dịch vụ xã hội tốt nhất, di chuyển bằng phương tiện cá nhân thuận tiện. Vì vậy, mục tiêu phát triển đô thị mạnh ở ngoại thành là rất khó.

Một vấn đề đáng lo ngại là hạ tầng giao thông yếu kém, trong khi nhiều cao ốc đã và đang tiếp tục mọc lên trên những trục đường trung tâm. Chỉ tính riêng 3 tuyến là đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Hàm Nghi hiện đã có hàng chục dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn lớn nhỏ chuẩn bị mọc lên, trong đó phải kể đến tháp đôi Bến Thành Tower (mỗi tháp cao 55 tầng, do Tập đoàn Bitexco xây dựng), dự án SJC Tower với dự kiến cao hơn 50 tầng, dự án Saigon Center giai đoạn 2 cao 45 tầng, khu phức hợp Eden của Công ty Vincom đang xây dựng cạnh trụ sở UBND TP và Nhà hát TP, rồi Thương xá Tax góc đường Lê Lợi - Nguyễn Huệ sắp được thay thế bằng một tòa nhà cao 40 tầng, tòa nhà BIDV Tower 40 tầng cũng đang được xây dựng, dự án Times Square với hai tòa tháp cao 36 tầng sắp hoàn tất, cạnh đó là tòa nhà Bitexco Financial Tower 68 tầng vừa khánh thành. Không chỉ gây ùn tắc giao thông, thiệt hại về kinh tế, mà việc có quá nhiều cao ốc tại trung tâm còn khiến mục tiêu giãn dân ra ngoại thành cũng khó thực hiện được. Có thể nói, mô hình đô thị của TP hiện nay là đô thị "nén", mọi thứ dồn vào khu vực trung tâm nhưng bên ngoài thì gần như không có gì.


Đột phá vào khâu phát triển hạ tầng

Việc các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại lớn được xây dựng thay thế cho các khu nhà cũ xuống cấp đã dần thay đổi bộ mặt trung tâm của TP. Tuy nhiên, nhiều người đã bày tỏ e ngại áp lực giao thông cũng sẽ tăng lên khi các cao ốc này đi vào hoạt động, thu hút hàng chục nghìn người đến mua sắm, làm việc mỗi ngày. Ngoài áp lực về mật độ dân cư còn là áp lực về phương tiện lưu thông ra vào khu vực trung tâm, vấn nạn kẹt xe và ô nhiễm không khí.

Quy hoạch Sài Gòn thời Pháp thuộc chỉ dành cho 400.000 người, thế nhưng hiện dân số đã tăng hơn 10 lần. Năm 2010, TP Hồ Chí Minh có khoảng 7,2 triệu người thường trú, trong đó sống trong các khu đô thị khoảng 6,32 triệu người. Đến năm 2015, dân số sẽ vào khoảng 8,2 triệu người, sống trong các khu đô thị khoảng 7,5 triệu người. Giới kiến trúc sư nhận định, hiện tại TP Hồ Chí Minh không có khu đô thị nào quy hoạch đúng chuẩn quốc tế, trừ khu A của Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (rộng 110ha). Điều đó lý giải vì sao hàng loạt dự án nhà ở tại quận 2, quận 9 hiện vẫn chiếm tỷ lệ xây dựng rất thấp. Khu Tây bắc Củ Chi (TP Hồ Chí Minh), Khu đô thị Nhơn Trạch và Long Thành (tỉnh Đồng Nai) cũng được kỳ vọng rất nhiều nhưng đến nay vẫn chưa thể hiện được vai trò giãn dân. Theo ông Trần Chí Dũng, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, chủ trương phát triển đô thị tập trung theo dự án đã được quán triệt, song cách làm chưa phát huy hiệu quả. Việc phát triển không gian đô thị trong thời gian qua chưa thật hợp lý. Do đó việc xây dựng mô hình đa trung tâm được xác định ở 4 cửa ngõ TP với mục tiêu kéo giãn sự tập trung tại khu trung tâm phải được triển khai đúng mức.

Sự bùng phát dân số và đô thị mở rộng một cách tự phát đang là bài toán nan giải cho TP Hồ Chí Minh trong việc quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng văn minh hiện đại. Đặc biệt, việc quy hoạch các khu đô thị mới ra ngoại thành, chỉnh trang lại các khu đô thị cũ trong nội thành, đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở sẽ là những khối công việc rất nặng nề mà TP phải quyết tâm thực hiện, nếu muốn trở thành một đô thị văn minh hiện đại và phát triển bền vững.

Nguyên Hoàng